航空小镇/飞行社区概念浅探

许愿

在美国佛罗里达州一片风景优美、安静隐秘的别墅住宅区内，坐落着风格各异的房屋，而每一栋房屋门前都停放着1架或1架以上的飞机。房屋门前的大道整齐宽阔，并直通毗邻小区的一条修葺完整的飞机跑道，跑道上不时地会有飞机起飞或降落。而这些飞机几乎都是这片别墅小区业主们的私人座驾，业主们每天就是这样从自家门前驶出飞机，在这条跑道起飞后飞往其目的地，返程后亦在这里降落，返回自己的家。这里就是美国最著名的航空小镇Spruce Creek的日常生活场景。Spruce Creek是美国规模最大的、最典型的航空小镇(airpark)。虽然一般的airpark多为住宅型，但为了区分工业型的airpark，又将Spruce Creek这样的航空小镇称为住宅型航空小镇(Residential Airpark)。而在全美国，像Spruce Creek这样的住宅型航空小镇目前大概有几百个。

到底什么是“住宅型航空小镇”呢?如果用一句话来简单概括的话，那就是“拥有飞机跑道的住宅小区”。这里首先是一个生活家园。就像普通的住宅区一样，这里的房屋大都是业主们平日居住生活的家，而非做商业之用途。但不同于传统的住宅区，航空小镇除了要提供日常生活所需的设施外，还必须建有飞行所需的必不可少的设施设备，如机场、跑道、滑行道、停机库、停机坪，甚至飞行俱乐部、餐厅等。让飞行成为这里人们生活不可或缺的一部分，这正是住宅型航空小镇的核心价值。因此航空小镇也被称为“飞行社区”(Fly-in community)。
住宅型航空小镇的起源和发展
　　在中国，对住宅型航空小镇或飞行社区这一概念还比较陌生。然而，这种类型的住宅区已在世界很多国家、特别是在私人飞行比较发达的国家和地区，存在并发展几十年了。航空小镇最早起源于美国。在第二次世界大战后，美国出现了大量废弃的军用机场，而飞行员人数也由于战争的原因极具增加。充足的机场资源和飞行员基础促进了航空小镇的出现和发展。根据网站Living With Your Plane(航空小镇名录和资源中心)的数据，目前全球大约共有600多个航空小镇，其中美国有将近500个，其余则分布在欧洲、澳洲、南美等地区。而在美国，佛罗里达州的航空小镇最多，约有70多个，领先于美国各州。
　　各个航空小镇的发展阶段和规模都不尽相同，有的发展历史悠久、设施完备齐全、居民基础稳固，有的则处于发展中期或初期;而规模也从拥有数百个房产的极具规模的大型飞行社区，到只由几家零散的住户组成的小型飞行社区。
航空小镇的生活方式(美国为例)
　　毫无疑问，已在航空小镇置业或想在这里生活的绝大部分人都是非常热爱飞行的，也正因为如此，航空小镇也被称为“飞行员之家”。这里具有非常浓厚的飞行氛围及飞行文化。住在这里的人，由于有飞行这个共同的爱好和专长，邻里关系往往都非常友好和密切。他们可以在周末一起驾驶着爱机前往某个旅游胜地，也可以在下午茶时间或社区活动中分享各自的飞行经验与故事，并在飞行技巧、飞机维修、飞行安全等方面互相给予意见和帮助。而飞机引擎发出的轰鸣声，对于一般社区的人们来说可能是噪音，而在飞行社区内则不会造成很大的困扰，因为对于那些热爱飞行和飞机的人们来说，社区内这唯一的“噪音”正是一种享受。很多飞行社区还组建了飞行队。Spruce Creek的Gaggle飞行队成员每个周六的早上都会聚集在一起，列队飞到附近的机场吃一顿早餐，并会在一些节日时进行公开列队表演，很受当地居民的喜爱。
　　飞行社区还有一种说法：遥远的、隔离的社区(a remote and isolated community)。没错，许多航空小镇建在远离市区的开阔区域，那里风景宜人、环境幽静，好似一神秘的世外桃源。居住在那里的人们远离熙熙攘攘的人群，尽情享受大自然的风光和新鲜的空气，与各种野生的小动物为邻，并充分体验着飞行带来的乐趣。飞行社区里人们的生活平静但不平淡，社区内户主们除了飞行活动外，通常还会参加社区组织的各种兴趣俱乐部，并有很多机会进行其它的户外活动，如高尔夫、打猎、网球、骑马、钓鱼等等，这些活动需视社区所在位置的周边环境以及社区设施情况而定。
　　虽然住宅型航空小镇大都不建在市中心，但小镇居民的日常生活还是非常便利的。这些航空小镇大多离商业中心不远，居民步行或开车几分钟便能到达附近的超市、餐厅、购物中心、医院、学校等。有些大型的、极具规模的成熟飞行社区几乎可作为一个完全自给自足的小镇，为业主们提供所有能想象的到的飞行与生活所需的设施和服务。
　　机场设施和飞行设备是航空小镇的重中之重。一些飞行社区连接的机场是当地的公共机场，但很多航空小镇则拥有自己的机场，只允许社区内的居民使用，并不对外开放。机场的跑道通常都是修葺完整，符合FAA对适航机场的规章和要求。与跑道相连的滑行道可通往航空小镇的家家户户。停机库是一般飞行社区内房屋的标准配置，社区同时还提供公共停机坪和地锁。
航空小镇提供的这种独特的生活方式吸引着越来越多的飞行爱好者，而在这里居住也在某种程度上成为了富人的象征。但其实住在这里的人并非都是极为富有的人，很多都是中产阶级，包括飞行员、空管人员、商人、律师或退休人员等各行各业的飞行爱好者，许多社会名流们也都非常享受飞行社区的生活方式和私密性。如影星约翰?特拉沃尔塔(John Travolta)就和他的私人飞机一直安居在佛罗里达州的航空小镇内;汤姆?克鲁斯(Tom Cruise)在拍摄《雷霆壮志》期间，也曾和他的前妻(当时女友)妮可?基德曼(Nicole Kidman)住在Spruce Creek。
　　住宅型航空小镇的投资价值和方式
　　在美国，住宅型航空小镇的房产价格并不是极为昂贵的，因为比一般传统社区多提供了机场的配套设施，如跑道、滑行道、停机坪等，价格比一般无机场的房产多出10-30%。房屋售价从十几万美金的公寓住宅到上百万美元的带停机库的豪宅都有。但这一类型的住宅社区数量有限，特色突出，因此地产价格相对比较稳定，一直以来处于平稳上升趋势，而不像一般房产容易受到经济危机等不良的影响而产生较大波动起伏。再加上美国私人飞行的良好基础和强劲的发展趋势，以飞行为核心的住宅社区越来越有市场，因此对航空小镇的开发和投资越来越受到私人置业者和房地产商们的青睐。目前对机场社区房产的商业投资有以下几种方式：
　　1. 投资现有的机场社区。据Living with Your Plane的统计，目前全美大大小小的飞行社区大概有500多个，规模和发展情况各不相同。可以选择购买这些社区内的房产，将其作为飞行运营基地，以俱乐部的形式向会员提供与飞行相关的设备和服务。这种投资方式起步最快，成本最低，但可能获得的收益也是最少的;
　　2. 投资整个机场。即购买或投资飞行社区的私有机场，与住宅区的投资商合作，负责机场运营等。这种形式更多的侧重于房地产的投资;但如果后期加上如1中提到的会所或/和飞行俱乐部的运作，则会有长期回报，尽管收益本身不会很大。
　　3. 投资一片空地。与购买整个机场相似，但此方式需在购买的空地上重新建造机场，收入方式与第2种相似。这种形式更加侧重于房地产的投资，并需要花费更多的资金和时间，但可选择的地点更广泛。长期来看潜在收益巨大。
　　中国航空小镇的现状和发展浅析
　　目前在中国，随着通用航空的发展以及私人飞行的起步，航空小镇或飞行社区的概念也逐渐被中国一些通航企业/人士和房地产商所认知，目前中国很多城市都在计划建设所谓的航空小镇，但绝大多数都是以旅游、商业为目的，有的并非真正意义上的居住型飞行社区，但这不失为航空小镇在中国起步和发展奠定的一个良好基础。
　　中国目前的情况，还不具备大力发展居住型航空小镇的条件。首先空域的限制、民用机场及飞行相关基建设施/服务的匮乏都严重制约着私人飞行的发展;其次，私人飞行的群众基础在中国还很薄弱。而住宅型航空小镇的发展一定要有良好的飞行员群众基础。因为，如果只看重居住环境和投资价值，不会飞行的业主占到了飞行社区的一半或多数，这个航空小镇就很难形成浓厚的飞行氛围和文化，那么这个飞行社区很可能会逐渐失去航空小镇的核心意义，最后沦为普通的住宅社区。而确保这种现象不会发生则需要开发商和地产商对业主的甄选与控制，而这需要广泛的飞行群众基础作为依托。
　　住宅型飞行小镇从理论上来说在中国是可行的，但要有规模的发展，形成一定的气候，还有一段很长的路要走。
　　丝翼对投资和运营航空小镇的建议：由于中国目前通航发展的情况，我们建议在投资和运营航空小镇上中外结合。李响（丝翼航空北京项目经理）